Autarquia autorizou uso dos recursos obtidos com esses títulos para o pagamento de aluguel
O interesse de empresas por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) aumentou nos últimos meses após a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizar o uso dos recursos obtidos com esses títulos para o pagamento de aluguéis. Até então, as emissões eram feitas, tradicionalmente, por empresas do setor ou as que tinham créditos imobiliários para usar como lastro, e o dinheiro era destinado para a construção, compra ou reforma de imóveis.
Com a mudança, qualquer companhia que seja locadora poderá emitir os papéis, que são lastreados em debêntures da própria empresa. A primeira operação feita nesses moldes foi da Rede D’Or, que levantou R$ 1,14 bilhão no fim de maio. Outras duas – da educacional Cogna e da farmacêutica Hypera – devem ser concluídas em breve, conforme documentos enviados à CVM. Supermercadistas, varejistas de moda e redes de farmácia estariam na lista de interessados, segundo bancos e securitizadoras consultados pelo Valor.
A possibilidade de usar os recursos para aluguéis se deu após uma consulta feita por um banco de investimentos à CVM ainda em 2021. Na resposta, dada em fevereiro deste ano e obtida pelo Valor, a autarquia disse que seria favorável à realização de uma operação desse tipo, desde que fossem cumpridas algumas exigências. A empresa deve apresentar no termo de securitização detalhes do contrato do aluguel, especificando, por exemplo, quais são os imóveis e os valores. Também é necessário que o contrato tenha a mesma duração e valor que o CRI.
Procurada pela reportagem, a CVM diz que não comenta casos específicos.
Para as companhias, a emissão de um CRI pode significar o acesso a recursos com prazo longo e custo menor. Assim como os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e as debêntures incentivadas, os rendimentos do CRI são isentos de imposto de renda para pessoa física. Na prática, isso significa para os emissores a possibilidade de pagar taxa menor do que em outras operações de crédito.
No caso da Rede D’Or, as emissões de CRI reduziram o custo de capital de terceiros entre 1% e 1,5% ao ano, quando comparado com empréstimo corporativo privado, diz o diretor financeiro da companhia, Otávio Lazcano. Desde 2018, a empresa já emitiu oito CRIs. O mais recente foi voltado para o pagamento do aluguel de prédios como o Hospital São Luiz Anália Franco. “A operação foi um sucesso, com livro superior a R$ 2 bilhões e enorme compressão de taxa quando comparada à taxa teto.” Foram captados R$ 800 milhões por sete anos com taxa de IPCA + 5,83% ao ano e R$ 340 milhões por dez anos, com IPCA + 6,01%.
Além do custo menor, outro ponto positivo para as emissoras é a possibilidade de negociar melhores condições com os locatórios, afirma Rodrigo Botani, da True Securitizadora. “Com todo o dinheiro do contrato na mão, as companhias poderão barganhar.”
Segundo Botani, o processo para a emissão de um CRI para o pagamento de aluguel pode ser mais trabalhoso devido à necessidade de reunir e relacionar todos contratos, de forma que o agente fiduciário possa checar as informações. Resolvida essa parte, diz ele, a operação “voa tranquilamente”. “Acho que todas as empresas que têm portfólio grande para pagamento de aluguel, sejam elas companhias de ‘coworking’, de infraestrutura, de energia, podem conseguir operações interessantes.”
Em 2021, as operações de CRI movimentaram R$ 40,53 bilhões, segundo dados da Uqbar. Até o dia 15 de julho, somavam R$ 18,18 bilhões.
Fonte: VALOR ECONOMICO
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